Tìm hiểu pháp luật

Đại biểu Lê Hoàng Anh kiến nghị tại phiên thảo luận sáng 21/4. Ảnh: Media Quốc hội

Ý kiến này được ông Lê Hoàng Anh, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, nêu tại phiên thảo luận ở hội trường sáng 21/4. Dẫn số liệu thống kê, ông cho biết tín dụng chảy vào bất động sản đã tăng tới 132% trong giai đoạn 2021–2025, đạt hơn 4,5 triệu tỷ đồng. Trong khi đó, giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM hiện cao gấp 25–30 lần thu nhập bình quân đầu người, vượt xa mức phổ biến quốc tế chỉ khoảng 4–6 lần. Theo đại biểu, thực trạng này khiến nhiều người trẻ dù làm việc trong thời gian dài vẫn khó tiếp cận nhà ở.

Ông cũng chỉ ra sự lệch pha trong phân bổ dòng vốn khi tín dụng bất động sản cao gấp 1,8 lần so với công nghiệp và 5,3 lần so với lĩnh vực nông, lâm, thủy sản. “Việt Nam đang chạy marathon với đôi chân bị trói trong tài sản đầu cơ”, ông ví von, nhấn mạnh dòng vốn chưa chảy vào các lĩnh vực tạo ra giá trị thực.

Từ đó, đại biểu đề xuất Chính phủ kiểm soát tín dụng bất động sản bằng công cụ thị trường thay vì mệnh lệnh hành chính. Một trong những giải pháp trọng tâm là thu phí sử dụng đất dựa trên hiệu quả kinh tế và thời gian đưa đất vào khai thác. Cơ chế này có thể được thí điểm trong Luật Thủ đô (sửa đổi), trước khi mở rộng sang Luật Đô thị đặc biệt.

Cụ thể, với nhà đất từ căn thứ hai trở lên không sử dụng hoặc không cho thuê, cần áp dụng mức phí lũy tiến phù hợp. Đối với các dự án chậm triển khai quá 24 tháng, mức phí cũng cần tăng dần theo thời gian. Nguồn thu từ các khoản phí này có thể được điều tiết vào quỹ phát triển nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ và đầu tư hạ tầng đô thị thiết yếu.

Trên thực tế, đề xuất đánh thuế đối với giao dịch bất động sản hoặc nhà thứ hai đã nhiều lần được các chuyên gia và đại biểu Quốc hội đưa ra nhằm hạ nhiệt thị trường. Tuy nhiên, theo Bộ Tài chính, việc áp thuế trên phần lãi chuyển nhượng hiện chưa đủ điều kiện triển khai do thiếu hệ thống dữ liệu số hóa và sàn giao dịch bất động sản trực tuyến đồng bộ. Vì vậy, thuế chuyển nhượng nhà đất hiện vẫn duy trì ở mức 2% trên giá trị giao dịch.

Cùng mối quan tâm, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường) cho rằng thị trường bất động sản đang đối mặt nhiều bất ổn, từ vướng mắc thể chế, quy hoạch đến thủ tục đầu tư và định giá đất. Nguồn cung hợp pháp bị ách tắc trong khi hiện tượng đầu cơ, tin đồn quy hoạch và đấu giá đất tiếp tục đẩy giá lên mức “ảo”.

Ông đề nghị Chính phủ làm rõ các giải pháp nhằm hạ nhiệt mặt bằng giá đang tăng bất hợp lý, đồng thời cân đối giữa mục tiêu ổn định thị trường và áp lực thu ngân sách từ đất tại các địa phương.

Ngoài ra, cần xử lý dứt điểm các dự án vướng pháp lý hoặc chậm triển khai kéo dài. Với dự án đủ điều kiện, cho phép tiếp tục thực hiện nhưng phải có thời hạn cụ thể; ngược lại, các dự án không còn năng lực hoặc cố tình chây ì cần bị thu hồi, đấu giá hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng.

Thực tế năm 2025 cho thấy xu hướng phát triển mạnh phân khúc cao cấp tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đã đẩy giá chung cư tăng 20–40%, trong khi phân khúc bình dân ngày càng thu hẹp. Đáng chú ý, nguồn cung căn hộ giá trên 120 triệu đồng/m² lập kỷ lục, riêng Hà Nội có gần 4.000 căn, chiếm 11% tổng lượng mở bán.

Tại khu vực nội thành, giá căn hộ mới phổ biến ở mức 90–110 triệu đồng/m², thậm chí một số dự án ngoại ô cũng chào bán căn hộ hai phòng ngủ với giá 5–6 tỷ đồng. Tuy nhiên, từ đầu năm nay, thị trường có dấu hiệu chững lại, thanh khoản giảm trong bối cảnh lãi suất tăng. Dữ liệu tháng 3 cho thấy giá chuyển nhượng chung cư tại Hà Nội đã giảm nhẹ 1–4% so với cuối năm trước ở một số dự án.