Nhịp cầu doanh nghiệp

Đây là năm thứ hai liên tiếp diễn đàn được tổ chức nhằm cung cấp bức tranh toàn cảnh về thị trường bất động sản, đồng thời đóng góp các phương án, khuyến nghị để thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn trong giai đoạn tới.

Diễn đàn có sự tham gia của hơn 100 đại biểu, gồm lãnh đạo và đại diện các bộ: Xây dựng; Tài nguyên và Môi trường; Ủy ban Kinh tế của Quốc hội; Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội; Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh; Hội Môi giới bất động sản Việt Nam; Hiệp hội Các nhà thầu Việt Nam; cùng nhiều doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh đó là các chuyên gia đầu ngành về kinh tế, tài chính, pháp luật và nhà ở.

Các chuyên gia tham gia thảo luận về thực trạng thị trường BĐS tại Phiên 1 của diễn đàn.

Hai phiên thảo luận tập trung vào thực trạng và hoàn thiện thể chế

Diễn đàn gồm hai phiên thảo luận trực tiếp: Nhận diện thị trường bất động sản năm 2025 và Hoàn thiện thể chế để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Tại phiên thứ nhất, các diễn giả phân tích diễn biến của thị trường trong bối cảnh nhiều chính sách mới về đất đai và nhà ở vừa có hiệu lực. Dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, thị trường vẫn tồn tại bất ổn kéo dài như tình trạng đầu cơ, thổi giá, thao túng nguồn cung; trục lợi chính sách nhà ở xã hội; cơ cấu phân khúc mất cân đối, khiến nhiều người “không đủ giàu để mua nhà thương mại, nhưng cũng không đủ nghèo để mua nhà ở xã hội”.

Phiên thảo luận thứ hai tập trung vào nhóm giải pháp thể chế: sửa đổi, bổ sung chính sách để bịt các “lỗ hổng” pháp lý; ngăn chặn hành vi đầu cơ, thổi giá; ứng dụng kinh nghiệm quốc tế trong điều tiết thị trường bất động sản. Các đại biểu nhấn mạnh yêu cầu xây dựng môi trường minh bạch, ổn định, hướng tới nhu cầu ở thực của người dân.

Nhấn mạnh vai trò của thị trường bất động sản đối với an sinh và tăng trưởng

Phát biểu đề dẫn tại diễn đàn, Tổng Giám đốc Đài PT-TH Hà Nội khẳng định phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững mang ý nghĩa chiến lược: “Một mặt giúp người dân hiện thực giấc mơ an cư, đảm bảo an sinh xã hội; mặt khác góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế”.

Lãnh đạo Đài Hà Nội nêu rõ, hàng loạt bất cập như đầu cơ, thổi giá, trục lợi nhà ở xã hội đã khiến giá nhà tăng chóng mặt, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Tình trạng mượn tên, lách luật trong chính sách nhà ở xã hội tiếp tục làm méo mó thị trường. Những tuyến điều tra như “Ai đang ở nhà xã hội” của Đài Hà Nội thời gian qua đã phanh phui nhiều chiêu thức trục lợi tinh vi.

Cũng theo Tổng Giám đốc Đài Hà Nội, lãnh đạo Đảng và Chính phủ đã nhiều lần cảnh báo về hậu quả nghiêm trọng của đầu cơ bất động sản. Thủ tướng Phạm Minh Chính từng đặt câu hỏi: “Chung cư 70-100 triệu đồng/m² thì ai có tiền mà mua?”, đồng thời yêu cầu làm rõ dấu hiệu thao túng thị trường. Tổng Bí thư Tô Lâm cũng từng bày tỏ bức xúc trước tình trạng thổi giá đất khiến “người dân không mua nổi đất ngay tại quê hương mình”.

Thị trường vẫn còn khoảng trống cần khắc phục

Dù có tín hiệu tích cực từ việc tháo gỡ các nút thắt chính sách, hình thành quỹ nhà ở cho thuê, xử lý vi phạm trong đấu giá đất…, nhiều ý kiến cho rằng kết quả cuối cùng vẫn chưa đạt kỳ vọng khi giá nhà tiếp tục leo thang, nguồn cung mất cân đối và một phần lớn tài sản bất động sản nằm trong tay giới đầu cơ.

Đại diện Đài Hà Nội nhấn mạnh: khi bất động sản bị biến thành kênh tích trữ tài sản hay công cụ mua đi bán lại kiếm chênh lệch, hoạt động đầu tư có thể biến tướng thành hành vi đầu cơ gây hại cho nền kinh tế. Do đó, cần nhận diện rõ và xử lý nghiêm những hành vi thao túng, trục lợi, bởi đây “là những cản trở đối với sự tiến bộ của đất nước và sự công bằng của xã hội”.

Ý kiến chuyên gia: Hoàn thiện thể chế, kiểm soát tín dụng và nâng cao tính minh bạch để chặn đầu cơ, bình ổn thị trường bất động sản

Tại phiên thảo luận chuyên đề, nhiều chuyên gia đã phân tích sâu hơn về những biến động bất thường của thị trường bất động sản thời gian qua, đồng thời đề xuất các giải pháp từ góc độ pháp lý, tài chính - ngân hàng và quản trị rủi ro vĩ mô nhằm bảo đảm thị trường phát triển bền vững.

Các chuyên gia đưa ra phân tích và phương hướng giải quyết tại Phiên 2 của Diễn đàn.

Áp lực bong bóng giá và rủi ro lan sang hệ thống ngân hàng

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty GP.Invest, nhấn mạnh rằng thị trường nhà ở chỉ được coi là “lành mạnh - bền vững” khi giá bán duy trì ở mức người thu nhập trung bình có thể tiếp cận được bằng phương thức trả góp. Tuy nhiên, khoảng cách giữa tốc độ tăng giá nhà và tốc độ tăng thu nhập đang ngày càng nới rộng. Chỉ số P/I (Price to Income) đã chạm mức 27,3, thuộc nhóm cao nhất khu vực, cho thấy khả năng mua nhà của người dân ngày càng hạn chế.

Giá nhà leo thang không chỉ gây áp lực cho nhu cầu thực mà còn kéo theo tâm lý đầu cơ, coi bất động sản như “kênh giữ tiền tốt nhất”. Trong khi đó, tín dụng đổ vào bất động sản đến cuối quý III/2025 đã tăng 19%, tương đương hơn 4 triệu tỷ đồng, chiếm 24% tổng dư nợ - mức kỷ lục.

Theo các chuyên gia, nếu giá bị đẩy lên quá cao nhưng giao dịch sụt giảm, rủi ro nợ xấu, “đóng băng” thị trường và đứt gãy dòng tiền của chủ đầu tư hoàn toàn có thể lan rộng sang hệ thống ngân hàng.

Góc nhìn pháp lý: Cần bịt lỗ hổng thao túng và “tạo sóng” thị trường

Trả lời câu hỏi về dấu hiệu “gom hàng”, “thổi giá”, đại diện Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội ghi nhận thực tế rằng nhiều khu vực đã xuất hiện diễn biến bất thường, giá đất tăng nhanh phi lý so với giá trị thực và mặt bằng thu nhập. Một số thông tin từ cử tri, báo chí và chuyên gia cho thấy có khả năng tồn tại hành vi lũng đoạn, lợi dụng quy hoạch hoặc hạ tầng dự kiến để thổi giá.

Ủy ban nhấn mạnh:
Muốn xác định rõ sai phạm phải có kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra và cơ quan tố tụng nếu có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, những biến động giá lớn, lặp đi lặp lại là tín hiệu buộc Nhà nước phải giám sát chặt chẽ.

Ủy ban đề xuất 5 nhóm giải pháp:

1. Hoàn thiện pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đặc biệt là đấu giá đất, phân lô bán nền, môi giới, minh bạch nguồn cung.

2. Công khai hóa dữ liệu, bao gồm thông tin quy hoạch, pháp lý dự án, tiến độ, giá giao dịch; sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống giao dịch điện tử.

3. Tăng cường thanh tra - xử lý nghiêm thao túng, cung cấp thông tin sai lệch, môi giới trái phép, đầu cơ tạo sốt ảo.

4. Đảm bảo nguồn cung bền vững, tập trung phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

5. Điều hành tín dụng ổn định, tránh siết - nới đột ngột, đồng thời ưu tiên vốn cho dự án có tính sử dụng thực.

Chính sách tín dụng đang vô tình nuôi dưỡng đầu cơ?

Các chuyên gia tại diễn đàn cũng chỉ ra rằng chính sách cho vay của ngân hàng hiện nay - dù không sai về mặt kỹ thuật - đang gián tiếp làm trầm trọng hơn tình trạng đầu cơ.

Cụ thể:

• Nhiều ngân hàng chấp nhận giải ngân vốn lớn cho các dự án dựa trên thế chấp đất với mức đánh giá tài sản cao, khiến giá đất tiếp tục bị đẩy lên.

• Người mua bất động sản đầu tư có thể vay với lãi suất thả nổi, nhưng nhờ tốc độ tăng giá quá nhanh, nhiều nhà đầu tư chấp nhận mức lãi cao. Điều này tạo hiệu ứng: giá càng cao → đầu cơ càng mạnh → tín dụng chảy vào bất động sản càng nhiều.

• Một số tổ chức tín dụng chưa phân biệt đủ rõ vay để ở và vay để đầu tư, khiến nguồn vốn ưu tiên chưa thực sự hướng vào nhu cầu nhà ở thực.

Nhiều chuyên gia đề xuất:

• Ngân hàng cần tách bạch tiêu chí cho vay mua nhà để ở và mua nhà đầu tư.

• Xem xét hệ số an toàn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản, áp dụng rào chắn với dự án vay quá nhiều so với vốn chủ sở hữu.

• Nghiên cứu đánh thuế với siêu lợi nhuận địa tô nhằm hạn chế hành vi “ôm đất - găm hàng”.

Kiến nghị chung: Kết hợp cả pháp lý - tín dụng - minh bạch để “hạ nhiệt” thị trường

Từ góc độ tổng thể, các chuyên gia thống nhất rằng xử lý biến động bất thường không thể dựa trên một biện pháp đơn lẻ. Thị trường chỉ bền vững khi:

• thể chế rõ ràng,

• tín dụng phân bổ hợp lý,

• dữ liệu minh bạch,

• nguồn cung tăng thực chất,

• và đầu cơ bị triệt tiêu bằng công cụ tài chính - pháp lý đủ mạnh.

Góp tiếng nói vào quá trình xây dựng Văn kiện Đại hội XIV

Diễn đàn năm nay diễn ra trong bối cảnh cả nước đang tích cực góp ý cho dự thảo Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ XIV. Đài Hà Nội cho biết sẽ tổng hợp toàn bộ ý kiến của các diễn giả để gửi tới cơ quan chức năng như một nguồn tham vấn chính sách, góp phần hoàn thiện thể chế nhằm hướng tới một thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiệu quả và bền vững.

Tổng Giám đốc Đài Hà Nội gửi lời cảm ơn tới các bộ, ngành, chuyên gia, hiệp hội, doanh nghiệp và cơ quan báo chí đã đồng hành với diễn đàn, khẳng định nỗ lực chung vì “giấc mơ an cư của hàng triệu người dân”.